Düsseldorf/Mülheim an der Ruhr – Fünf Jahre nach der Verschärfung der Grunderwerb-steuerregeln für sogenannte Share Deals fordern die Freien Wähler NRW eine grundlegende Neuordnung der Immobilienbesteuerung. Außerbörsliche Anteilskäufe an Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus deutschem Grundbesitz besteht, sollen künftig grundsätzlich entsprechend der übertragenen Beteiligungsquote besteuert werden. Gleichzeitig fordern die Freien Wähler eine vollständige Befreiung von der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie - begrenzt durch angemessene Wertgrenzen und abgesichert durch klare Nachweisregeln zur Eigennutzung.
„Die politische Priorität muss endlich umgekehrt werden: null Prozent Grunderwerbsteuer für den ersten Schritt ins selbstgenutzte Eigentum - aber keine Null-Prozent-Gestaltung für den professionell strukturierten Erwerb ganzer Immobilienpakete“, erklärt Maximilian Eitner, Immobilienexperte der Freien Wähler und stellvertretender Landesvorsitzender der Freien Wähler Nordrhein-Westfalen.
Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf wird das Grundstück unmittelbar übertragen und Grunderwerbsteuer fällig. Bei einem Share Deal wechselt dagegen nicht das Grundstück selbst den Eigentümer. Stattdessen werden Anteile an der Gesellschaft gekauft, der die Immobilie gehört. Die Gesellschaft bleibt im Grundbuch eingetragen, während sich die wirtschaftliche Kontrolle über die Immobilie verändern kann.
Zum 1. Juli 2021 wurde daher das Grunderwerbsteuergesetz verschärft. Die maßgebliche Beteiligungsgrenze sank von 95 auf 90 Prozent, wesentliche Betrachtungszeiträume wurden von fünf auf zehn Jahre verlängert und für grundbesitzende Kapitalgesellschaften wurde ein zusätzlicher Tatbestand zur Erfassung von Gesellschafterwechseln eingeführt. Damit wurde insbesondere die frühere Gestaltung erschwert, bei der ein Hauptinvestor 94,9 Prozent und ein weiterer neuer Investor die verbleibenden Anteile übernehmen konnte.
Die grundlegende Schwellenproblematik besteht jedoch fort. Erwirbt ein Investor lediglich 89,9 Prozent einer Immobiliengesellschaft und verbleiben echte, rechtlich und wirtschaftlich selbstständige 10,1 Prozent bei einem Altgesellschafter, kann die Transaktion weiterhin außerhalb der Grunderwerbsteuer bleiben. Ob eine solche Gestaltung tatsächlich steuerfrei ist, hängt von der Gesamtstruktur, früheren Anteilsübertragungen, mittelbaren Beteiligungen und sämtlichen Nebenabreden ab.
Eitner erklärt:
„Die Reform hat aus dem bekannten 94,9-Prozent-Modell im Kern ein 89,9-Prozent-Modell gemacht. Sie hat die Tür enger gemacht, aber nicht abgeschlossen. Wer über das nötige Kapital, spezialisierte Berater und eine passende Gesellschaftsstruktur verfügt, kann weiterhin unter der gesetzlichen Schwelle bleiben. Der private Ersterwerber kann dem Finanzamt dagegen keinen Minderheitsgesellschafter präsentieren.“
Juristisch handele es sich dabei nicht um eine ausdrücklich gewährte Steuerbefreiung, sondern um eine Gestaltung, bei der der gesetzliche Steuertatbestand nicht erfüllt werde. Für die politische Bewertung sei jedoch der wirtschaftliche Vorgang entscheidend, so Eitner:
„Die Rechtsform darf nicht darüber entscheiden, ob beim wirtschaftlichen Erwerb derselben Immobilie Millionen Euro Grunderwerbsteuer anfallen oder nicht. Ein Grundstück wird nicht weniger wert und ein Immobilienpaket nicht weniger real, nur weil statt des Grundbuchs die Gesellschafterliste geändert wird.“
Besonders kritisch bewerten die Freien Wähler die weiterhin unzureichende Datengrundlage. Noch im Juli 2025 erklärte die Bundesregierung, ihr lägen keine Informationen darüber vor, welcher Anteil der Share Deals gezielt zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer vorgenommen werde. Im Mai 2026 teilte sie mit, ihr lägen zu konkret abgefragten Immobilienverkäufen und möglichen Steuermindereinnahmen durch Share Deals keine Erkenntnisse vor. Ein weiterer Anpassungsbedarf werde noch immer auf Bund-Länder-Ebene geprüft.
„Wer mehr als fünf Jahre nach einer Reform nicht belastbar beziffern kann, wie häufig die verbliebenen Gestaltungsmöglichkeiten genutzt werden, welche Steuerausfälle entstehen und welche Mehreinnahmen die Reform gebracht hat, betreibt Steuerpolitik im Blindflug“, kritisiert Eitner. „Der Staat kann nicht einfach behaupten, das Problem sei gelöst, wenn er die entscheidenden Vorgänge nicht systematisch erfasst. Steuergesetze müssen nicht nur beschlossen, sondern auch auf ihre tatsächliche Wirkung überprüft werden.“
Die Freien Wähler fordern deshalb eine bundesweit einheitliche elektronische Meldepflicht für relevante Anteilsübertragungen an grundbesitzreichen Gesellschaften. Erfasst werden sollen auch Transaktionen unterhalb der bisherigen 90-Prozent-Schwelle. Dokumentiert werden müssten insbesondere die Beteiligungsquoten vor und nach der Transaktion, unmittelbare und mittelbare Erwerber, der Wert des deutschen Grundbesitzes, der angewandte Steuertatbestand sowie die Gründe für eine Nichtbesteuerung. Auf dieser Grundlage soll jährlich ein öffentlicher Bericht vorgelegt werden. Eine grundlegende Reform müsse spätestens nach drei Jahren verpflichtend evaluiert werden.
Im Bundestag wurde zuletzt ein Modell diskutiert, nach dem Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen grundsätzlich proportional zur übertragenen Beteiligungsquote entstehen soll. Die möglichen Mehreinnahmen wurden dabei auf rund eine Milliarde Euro jährlich geschätzt. Die Mehrheit des Finanzausschusses empfahl im Juli 2026, den entsprechenden Antrag abzulehnen.
Eitner mahnt zu einem sachlichen Umgang mit dieser Größenordnung:
„Die genannte Milliarde zeigt, um welche finanzielle Dimension es gehen könnte. Sie ist aber eine politische Schätzung und keine amtlich nachgewiesene Reformbilanz. Wir werden nicht mit vermeintlich sicheren Milliarden jonglieren, solange Bund und Länder die notwendigen Daten nicht vorlegen. Gerade deshalb brauchen wir endlich Transparenz statt weiterer Schätzungen.“
Nach Vorstellung der Freien Wähler soll der wirtschaftliche Übergang von Immobilien künftig unabhängig von seiner rechtlichen Verpackung vergleichbar besteuert werden. Bei außerbörslichen Anteilsübertragungen an grundbesitzreichen Gesellschaften soll die Steuer deshalb grundsätzlich anteilig entstehen. Werden beispielsweise 60 Prozent einer Immobiliengesellschaft übertragen, sollen grundsätzlich 60 Prozent des maßgeblichen Grundbesitzwertes in die Besteuerung einbezogen werden. Bei einem Erwerb von 89,9 Prozent wären es entsprechend 89,9 Prozent. Der abrupte steuerliche Unterschied zwischen 89,9 und 90 Prozent würde damit beseitigt.
Eine solche Reform müsse allerdings zielgenau ausgestaltet werden. Der gewöhnliche Börsenhandel, echte konzerninterne Umstrukturierungen, Unternehmensnachfolgen und die Übernahme operativer Betriebe dürften nicht unangemessen belastet werden. Ein produzierender Mittelständler mit Werkshalle müsse anders behandelt werden als eine Objektgesellschaft, deren wesentlicher Zweck im Halten und Verwalten eines Immobilienportfolios bestehe. Erforderlich seien zudem Bagatellgrenzen, Zusammenrechnungsregeln für verbundene Erwerber sowie Anrechnungsvorschriften, die eine Mehrfachbesteuerung desselben wirtschaftlichen Vorgangs verhindern.
„Wir wollen keine Unternehmensübernahmen verbieten und Investitionen nicht durch ein undifferenziertes Gesetz erschweren“, stellt Eitner klar. „Eine Werkshalle darf nicht zum steuerlichen Kollateralschaden werden. Aber wo wirtschaftlich eine Immobiliengesellschaft übernommen wird, muss die Besteuerung auch den tatsächlichen Immobilienerwerb abbilden. Das ist keine Investitionsbremse, sondern eine Frage fairer Wettbewerbsbedingungen.“
Den notwendigen Gegenpol bildet für die Freien Wähler die Entlastung privater Ersterwerber. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 440.000 Euro entstehen allein 28.600 Euro Grunderwerbsteuer - zusätzlich zu Notar-, Grundbuch- und weiteren Erwerbsnebenkosten. Diese Ausgaben müssen in der Regel aus vorhandenem Eigenkapital oder über zusätzliche, häufig deutlich teurere Finanzierungen getragen werden.
„Oft ist nicht die langfristige Darlehensrate das größte Problem, sondern der enorme Kapitalbedarf am Anfang. Wer die staatlichen Erwerbsnebenkosten mangels Eigenkapital über teure Raten- oder Nachrangdarlehen finanzieren muss, fällt häufig bereits in der Haushaltsrechnung durch. Die Grunderwerbsteuer wird so zum Eigenkapitalvernichter, noch bevor der erste Schlüssel übergeben wurde.“, so Eitner.
Die von den Freien Wähler geforderte Befreiung soll ausschließlich für den erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums gelten. Angemessene Wertgrenzen, eine verbindliche Eigennutzungsfrist und Rückforderungsregeln bei missbräuchlicher Vermietung oder schneller Weiterveräußerung sollen Mitnahmeeffekte verhindern. Familien und Haushalte mit Kindern könnten durch zusätzliche Freibeträge oder höhere Wertgrenzen berücksichtigt werden.
Eitner abschließend:
„Es ist den Menschen nicht mehr zu erklären, warum sie beim ersten eigenen Zuhause jeden Euro Grunderwerbsteuer vollständig finanzieren müssen, während professionelle Marktteilnehmer ihre Transaktionen um eine Zehntelprozentgrenze herum strukturieren können. Wir brauchen gleiches Recht für den wirtschaftlich gleichen Immobilienerwerb und eine echte Eigentumsoffensive für Normalverdiener. Share-Deal-Vorteile abbauen, Transparenz schaffen und Ersterwerber entlasten - das wäre eine gerechte und wirtschaftlich vernünftige Reform.“